土地家屋調査士とは昭和 25年7月31日第228号で公布された土地家屋調査士法により創設された国家資格で、不動産の登記制度を円滑に機能させ，ひいては，国民の権利の明確化に寄与することを目的として作られた，不動産の表示に関する登記についての専門家です。

物を支配する権利（物権）の対象となる土地や建物の物理的状況（用途や広さ、規模など）を公示する登記で、権利に関する登記の前提になります。具体的には登記簿の「表題部」というところになされる登記の総称です。
例えば、建物を新築した時の登記や，土地の一部を売るときに行う分筆の登記などが典型的な「表示に関する登記」といえます。

隣との土地境界が不明なときや、土地を何筆かにわける場合、建物を新築したり増築したり取り壊したときなど、皆様の所有する不動産につき明確にする場合や、変更した場合などにおいて土地家屋調査士は皆様に関わってきます。

司法書士は権利の登記の、土地家屋調査士は表示の登記の専門家です。
両者とも申請代理人として登記申請を行う国家資格者ですが、業務内容は当然異なっています。
「土地家屋調査士」は、建物の新増築や取り壊し，又，土地の一部を分割した際など行う登記（これらを「表示に関する登記」といいます）手続きを取り扱います。つまり建物の規模や土地の用途、広さなど測量をともなうものを、登記簿に反映させます。
一方，「司法書士」は土地や建物の売買や相続，又，抵当権を設定する際などに発生する登記（これらを「権利に関する登記」といいます）手続きを取り扱います。

いずれも国家資格ですが、測量士は国や地方公共団体等の行う基本測量や公共測量を行うのに対し、土地家屋調査士は不動産の表示に関する登記について必要な土地または家屋に関する調査、測量、申請手続きをすることを業としています。