土地に関するQ&A
1筆の土地を数筆に分けたいときは？
分割して売買するようなとき、調査・測量して 1筆の土地を2筆又は数筆に分割する「分筆登記」の申請をします。
土地分割をしての相続は？土地を３人の子供たちに分割し、それぞれに相続させたいと考えています。 どのように遺言書を作ればよいでしょうか。
遺言書を作る以前に、まず土地を３筆に分筆登記し、その上で遺言書に土地の 所在、地番、地目、地積、さらにだれに相続させるのかを記載しておくのが確実な方法といえます。
しかし必ずしも事前に 分筆登記しなくても、どの部分をだれに相続させるのかを客観的に特定できる程度に、例えば 「何某には東側〇×平方メートル相続させる」というように記しておくことも可能です。
このような場合には、土地を実測し、その図面を遺言書に添えておくとよいでしょう。その後、遺言者が死亡し、 遺言の効力が発生した場合には、遺言執行者または相続人が申請人となり、遺言書に従った分筆登記をした上で、 それぞれ相続登記を申請すればよいことになります。
しかし必ずしも事前に 分筆登記しなくても、どの部分をだれに相続させるのかを客観的に特定できる程度に、例えば 「何某には東側〇×平方メートル相続させる」というように記しておくことも可能です。
このような場合には、土地を実測し、その図面を遺言書に添えておくとよいでしょう。その後、遺言者が死亡し、 遺言の効力が発生した場合には、遺言執行者または相続人が申請人となり、遺言書に従った分筆登記をした上で、 それぞれ相続登記を申請すればよいことになります。
亡父の土地を兄弟で分けたいのですが、どうすればよいでしょうか？？
相続人全員で分筆の登記を申請することになりますから、通常は法定相続分に見合った割合で、分筆します。しかし、それと異なる割合にするには相続人全員で協議し、遺産分割協議書を作成し、これに基づいて分筆し、個々の名義人に変えます。
土地の一部を隣地の方に売りたいのですが、どうすればよいでしょうか？
手続きとしては、測量、分筆登記した後、売却の対象となる土地を所有権移転登記することになります。
数筆の土地を1筆にまとめたいときは？
分筆の登記とは逆に、数筆の土地を1筆の土地にまとめておきたいとき「合筆登記」の申請をします。
土地合筆登記とは?
二筆以上の土地を、一筆にまとめる登記です。ただし、現況地目・登記地目が同一であり、原則として担保権等の無い土地であることが必要です。
土地地目変更登記とは?
その土地の用途が変更したときに行う登記で、山林や畑などを造成して宅地にしたときなどがあります。
山林等を造成して宅地に変更したときは？
山林や畑等だった土地に家を建て宅地に変更したとき、つまり、土地の用途を変更したときには1か月内に「地目変更登記」の申請をします。
登記簿上の面積と実際の面積の違いについて説明してください。
登記されている面積は、明治時代に行われた地租改正事業に基づいて測量された面積が反映されているケースもあるので、公簿(登記簿)面積と実際の面積は必ずしも合致しているとは限りません。
登記簿の面積と実測の面積が違うときは？
登記簿に記載されている面積（公簿面積）と実際に測量した面積（実測面積）が違っている場合に「地積更正登記」の申請をします。
境界がわからなくなりました。このような場合はどのようにすればよろしいでしょうか。
境界がわからなくなると、深刻な境界紛争になる場合があります。境界の専門家である土地家屋調査士に境界を推定してもらい、隣人と解決するのがベターです。
境界標がなくなって不明になったときは？
登記には直接関係ありませんが、境界標が亡失した場合、又ははじめからない場合は、図面に基づいて復元するか、人証、物証、書証等により調査し隣接者の立会いを求めて設置します。
隣地の方から、境界の確認について立会いと確認を求められたのですが、どうしたらよいのでしょうか？
土地の境界はお互い共用して使用されるものですから、隣地の方から境界の確認の立会いを求められたら、ぜひ協力しましょう。境界点を確認し、境界確認書を交わし、次世代または買主に問題を残さないようにしましょう。
土地に関する調査、測量とは具体的にどのようなことをするのですか？
- 資料等の調査:登記所等の官公署や依頼者等からの資料の収集・調査分析をします。
- 土地の位置・形状及び利用状況の調査:土地の所在、地番、隣接土地との関係や利用状況等を調査します。
- 所有者等の調査:依頼された土地や隣接土地の権利関係等を調査します。
- 筆界（一筆の土地の境界）の調査:隣接土地との筆界がどこであるのか確認します。
- 一筆の土地の測量:確認された土地の筆界に基づき土地の広さ（地積）を測量します。
登記所の図面にも信頼できるものと、信頼できないものとがあるというのは本当ですか？
登記所には、明治時代に作成したものと、最近の国土調査により作成したもの、区画整理により作成したもの等いろいろな図面が備えてあります。この中でも、明治時代に作成したものは精度に疑問があるものが多いといわれています。
現地と公図（地図）に違いがありますが、私の所有地には父の代からコンクリートのしっかりした杭が入っていますが、 法務局の公図の地形と著しく違うところが何カ所かあります。このままにしておいてよいのでしょうか？
現在、法務局保管の地図には、明治時代に作られ、一般に「字絵図」と呼ばれているものと、国土調査、土地区画整理事業、土地改良事業などによって比較的新しく作成された地図とがあります。前者の字絵図は 精度が悪く、後者の地図はその事業が行われた時期にもよりますが、比較的精度が高いと言われています。
従って、ご質問の公図がどのような地図かによって、考え方も異なってきます。いずれの地図にせよ、できる限り現地の状況を正確に表示するのが望ましいのですから、現地との相違の原因をよく調べ、その原因が隣同士の土地の一部交換により発生するなどの人為的なものであれば、分筆登記を経て、 交換による所有権移転登記をすることになります。
また、そもそも地図の作成に誤りがあった場合には、法務局に対し、 地図訂正の申し出をすることができます。
従って、ご質問の公図がどのような地図かによって、考え方も異なってきます。いずれの地図にせよ、できる限り現地の状況を正確に表示するのが望ましいのですから、現地との相違の原因をよく調べ、その原因が隣同士の土地の一部交換により発生するなどの人為的なものであれば、分筆登記を経て、 交換による所有権移転登記をすることになります。
また、そもそも地図の作成に誤りがあった場合には、法務局に対し、 地図訂正の申し出をすることができます。
法務局の地図が誤っているときは？
法務局に備え付けてある地図や、公図に誤りがあるときは「地図訂正」の申出をします。
国有地の払い下げは可能か？相続した古家を取り壊し、住宅を新築しようとしたところ、公図上、 敷地の真ん中に道路敷が残っていました。長年、この土地も含めて宅地として利用してきたので、自分名義に登録したいのですが可能でしょうか？
国や市町村が行う道路や水路整備事業により、今までとは別な場所に道路や 水路ができることによって、従前の道路や水路（通称「赤線、青線」正式には「法定外公共物」）は用途が廃止となり、 自然と周囲の土地利用の中に取り込まれ、必要な手続きを経ずに、今日に至っているケースが多く見受けられます。そこで、一般的な国有財産の払い下げについてご説明します。まず対象となる土地の調査測量を行い、都道府県知事あてに 法定外公共物の用途廃止申請をし、それが認められると、公共用財産だった道路や水路は普通財産となって財務局に引き継がれます。
次に財務局に対し、普通財産売払申請をすると、「時価」を基本として国有財産売買契約が締結され、申請者が代金を納めることにより、 その所有権を取得します。払い下げされた土地は登記簿に記載のない土地がほとんどですから、土地登記簿を起こすための 「土地表示登記」と「所有権保存登記」をすることにより、完全な所有権を得ることになります。
次に財務局に対し、普通財産売払申請をすると、「時価」を基本として国有財産売買契約が締結され、申請者が代金を納めることにより、 その所有権を取得します。払い下げされた土地は登記簿に記載のない土地がほとんどですから、土地登記簿を起こすための 「土地表示登記」と「所有権保存登記」をすることにより、完全な所有権を得ることになります。
地籍図と土地所在図の違いはなんでしょうか？
地籍図とは、土地における地籍の明確化を図る目的で、土地について、所在、地番、地目および境界の調査と、登記簿に記載された所有者に関する確認、並びに境界の測量および地籍に関する測定を行い、その調査の結果に基づいて作成された地図です。(国土調査法２条５項)土地所在図とは、不動産登記法では、土地の表示登記の登記を申請する際に、地積の測量図と共に作成のうえ提出される図面です。例えば、里道や水路のように登記簿が無い土地（国有財産）を国より払い下げを受けて、所有権の登記をする前の表示登記の際に必要となります。又、土地の分筆登記の際にも必要になる場合があります。